DE OBRA NUEVA, VECINOS Y ALGO MAS
Artículo Jurídico.
Por el Dr. Héctor Sagalovsky.

Recordarán que en una oportunidad anterior les conté de mi fugaz encuentro >con mi amigo el arquitecto Juan Carlos Freire; este excelente profesional me había contado que antes de iniciar una obra él visitaba a los vecinos y les contaba lo que pensaba hacer y las características que tendría la nueva construcción.  De esta manera reducía el índice de ansiedad y de futuros posibles conflictos.  Y es justamente en estos aspectos de la obra donde enfocaremos nuestro análisis jurídico.
Usted como arquitecto sabe (o si es estudiante de arquitectura vaya sabiendo) lo que es una obra y los factores que conforman el “clima” de la misma: Comitente y cambios de humor, gremios y personal de obra que cambian “su” humor (Recordemos los días lunes) y vecinos de una obra que pueden cambiar el humor de todos:  ¡Que me arruinaron las plantas! ¡Con esos martillazos pensé que la casa se me venía abajo! ¡Con las vibraciones se soltó el clavo y el Dalí de la abuela se hizo pedazos! ¡Si ese ladrillo caía diez centímetros más acá chau suegra! ¡Estás ocupando terreno mío!  Reconoce alguna de estas frases.  Si su respuesta es negativa lo felicito, Usted siempre ha dirigido obras en el desierto.
Si su respuesta es afirmativa o tiene interés en el tema lea lo que sigue:
Los problemas de una obra hacia sus vecinos, a grandes rasgos y sin pretender abarcar la totalidad, podemos dividirlos en:
a.- Invasión de terreno ajeno o destrucción de obra existente.
b.- Caída de objetos desde la obra a un inmueble vecino.
c.- Daños a la estructura del inmueble vecino.

En esta oportunidad nos ocuparemos del interdicto de obra nueva.
En muchos casos por una deficiente demarcación de los terrenos o por deficiente delimitación de la propia obra se invade el terreno del vecino o en el avance de obra se perjudica al inmueble lindero.  El Código Civil Argentino nos habla de una turbación de la posesión y la define del siguiente modo: “

 Habrá turbación de la posesión, cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesión de éste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que ejecuta la obra nueva” (artículo 2499).  Y si bajamos un poquito la vista nos encontramos con el artículo 2500:
“ La acción posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su terminación se mande deshacer lo hecho.”

 ¿Y por qué se lo voy a dejar en este punto, cuando puedo complicarle la vida?
¿Es justo que en mis épocas de estudiante y como profesional dedicado al ámbito de la construcción haya cargado con esto?  ¡No señor!
Por ello le cuento que además de un código civil otro comercial (Que en alguna oportunidad se convertirán en uno sólo) y que son llamados de “fondo” existen otras leyes que conforman el procedimiento que hay que seguir en cada caso frente a los tribunales para exigir el cumplimiento de una norma o para contestarla.  Me refiero a los códigos procesales que son dictados por cada provincia y uno en el ámbito nacional.  Para que la tenga clara:  El médico le diagnosticó apendicitis y lo envía al cirujano que es el que determinará como se lo extirpará (o lo sorprenderá con una hermosa visita a la morgue local).  Para los abogados el manual de cirugía es el código de procedimientos.

 Ahora si, guardo una sonrisita diabólica y vuelvo a lo nuestro:
Los problemas derivados de una obra nueva también encuentran acogida en el Código Procesal Civil y Comercial, más precisamente en el artículo 619
(Llame Ya y si está entre los primeros veinte se lleva el artículo 620 de regalo) legisla
una acción que se llama Interdicto de Obra Nueva:“ Cuando se hubiere comenzado una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor podrá promover el interdicto de obra nueva.  Será inadmisible si aquella estuviere concluida o próxima a su terminación.  La acción se dirigirá contra el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director o encargado de ella...El juez podrá ordenar preventivamente la suspensión de la obra.”  (Bah!, se lo regalo igual)  El artículo 620 dice: “ La sentencia que admitiere la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra o, en su caso, su destrucción y la restitución de las cosas al estado anterior.”

 No le voy a contar (porque calculo que no le interesa) el lío que se armó durante años para determinar si los interdictos legislados en el Código Procesal eran la reglamentación de las acciones posesorias previstas en el Código Civil o si, directamente, eran acciones independientes.  ¡No se quiera imaginar!
Le traduzco todos los artículos que leyó:
- Por un lado tenemos una obra que está a punto de comenzar o está recién iniciada; por otro lado un vecino que considera que esta obra afecta de algún modo su inmueble.
- El vecino puede concurrir al Juez y solicitar la suspensión preventiva de la obra como medida cautelar.  La sentencia puede determinar la suspensión definitiva de la obra y/o la destrucción de los trabajos realizados si el Juez considerare que estos fueron hechos en terreno del demandante o que afectan seriamente su derecho de propiedad.
- El código Procesal establece que si no se puede determinar quién es el dueño de la obra, la acción puede dirigirse contra el Director de la misma.
- En la misma disposición y con una mayor claridad que el Código Civil sobre el mismo tema, se impone un límite temporal para quien decida interponer un interdicto de obra nueva: No podrá iniciarse si la obra estuviese terminada o próxima a su conclusión. Se quiere evitar con esta limitación, un  perjuicio al interés general –destruyendo una obra ya concluida- dejando de lado aquel interés particular de quien esperó tanto tiempo para iniciar una demanda de este tipo.
Se trata de una limitación justa y, por otra parte, siempre le queda al vecino damnificado una acción posterior de daños y perjuicios.
La forma en que una acción por interdicto de obra nueva puede afectar al arquitecto es clara:
Primero, si no se puede determinar el propietario la acción se puede dirigir contra el director de obra.
Segundo, tenemos la disposición del artículo 1647 del Código Civil que si bien está dirigida a los empresarios constructores, se aplica también a proyectistas y directores de obra: Los empresarios constructores son responsables por la inobservancia de las disposiciones municipales o policiales, de todo daño que causen a los vecinos”.
En conclusión, si por error de proyecto o deficiencia en la dirección de obra se invade el inmueble del vecino o se destruye algo que existe en el mismo, el afectado puede iniciar el interdicto de obra nueva.  Si el demandante prueba la verosimilitud de su derecho el juez puede suspender provisoriamente la obra.  Si finalmente quedó probado en juicio la razón del demandante la sentencia final que recaiga en el tema puede ordenar la suspensión definitiva de los trabajos y/o la destrucción de lo hecho. (¿Recuerdan la ruina total o parcial?).
PRONOSTICO: El Servicio Meteorológico dependiente del Boletín de Arquitectura Legal pronostica un 99% de tormentas de problemas con fuertes ráfagas provenientes de la obra acompañadas de demanda por daños y perjuicios del comitente que alcanzarán al arquitecto, mejorando hacia unos meses después de finalizado el pleito.

DR HÉCTOR SAGALOVSKY
saga@mail.abaconet.com.ar


  

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