EL LIBRO
DEL EDIFICIO
(*) Por
el Dr. Daniel Enrique Butlow
Fernández
-que siempre existirá un Fernández- acaba de acceder
a la propiedad,
comprando su
primer departamento.
El inmueble
es amplio, espacioso, bien ubicado y con finos detalles de terminación.
No obstante
ello, llega el día en que se cumple la ley del P.I.O.I.
(Perversión
Innata de los Objetos Inanimados).
Este lunes
los desagües pluviales han dejado de funcionar, los desagües
cloacales
se niegan a
seguir siendo transitados por objetos no inodoros, la mudanza de un
vecino pianista
ha demostrado que las paredes no eran lo suficientemente acústicas
para absorber
los ruidos y el ascensor se ha negado a seguir subiendo y bajando.
Fernández,
que no ha podido dormir en toda la noche, ha recurrido al título
de
propiedad y
al Reglamento de Copropietarios. Allí no está la respuesta
porque
Fernández
desea reclamar, desea saber quién es el culpable. En definitiva,
desea
precisar a
quién efectuar sus reclamos y cuál es la pieza que ha permitido
que todo
el cúmulo
de defectos recayera sobre él en una misma noche.
Si Fernández
viviera en España tendría a su disposición el Libro
del Edificio, una figura
creada por
la Ley de Ordenación de la Edificación sancionada el 5 de
Noviembre
de 1999 y vigente
desde el 6 de Mayo de 2000.
Por esta ley
se crea una documentación que registra la historia constructiva
del
edificio y
que debe ser entregada en forma obligatoria a todo comprador.
El artículo
7 de la L.O.E. española declara que: “Una vez finalizada la obra,
el proyecto,
con la incorporación,
en su caso, de las modificaciones debidamente aprobadas,
será
facilitado al promotor por el director de obra para la formalización
de los
correspondientes
trámites administrativos.
A dicha
documentación se adjuntará, al menos, un acta de recepción,
la relación
identificativa
de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación,
así
como la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio
y sus
instalaciones,
de conformidad con la normativa que le sea de aplicación.
Toda la
documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que
constituirá
el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales del
edificio”.
El libro mencionado
se integrará, en un principio y de modo obligatorio, por los
siguientes
documentos:
a- El proyecto
del edificio objeto de la licencia otorgada con las modificaciones
practicadas
durante la construcción, debidamente aprobadas.
b- Acta de
recepción definitiva.
c- Certificación
final de obra.
d- Relación
identificativa suficiente de los agentes que han intervenido durante el
proceso de
edificación, es decir del promotor y si se tratase de persona jurídica,
su denominación
social, clase y escritura de constitución, modificaciones esenciales
y referencia
registral, así como del constructor y las demás personas
a las que se
refiere el
Capítulo III de la L.O.E.
e- Las instrucciones
relativas al uso y mantenimiento del edificio, así como de
sus instalaciones,
de conformidad a la normativa que procede ser aplicada.
Como puede apreciarse,
no todas son ventajas otorgadas a beneficio del
comitente o
comprador, porque la ley también impone obligaciones de
mantenimiento
al propietario, que de ser incumplidas, favorecerán a los agentes
de la edificación
que podrán invocar dichos incumplimientos de mantenimiento
hasta poder
quedar liberados de toda responsabilidad.
Resulta recomendable
que en el Libro del Edificio no se efectúen instrucciones
generales sino
indicaciones puntuales sobre tejados, azoteas, cubiertas, fachadas,
estructuras
e instalaciones de agua, gas, luz y telecomunicaciones, determinándose
incluso, cuál
es la periodicidad aconsejable para proceder a su revisión y control
en
caso de que
se desee que todo funcione correctamente.
La ley española
que estamos referenciando tiene a su vez antecedentes
históricos
más completos y específicos.
Así,
en las disposiciones aplicables a la Comunidad de Madrid (artículo
13 de
la Ley 2/1999
del 17 de Marzo), se prevé que en el Libro del Edificio también
deben
constar:
1°- Las
calidades de los materiales utilizados, así como las garantías
que emitan
los constructores
y sus proveedores o suministradores sobre la calidad de su
actividad y
materiales.
2°- Las
normas de actuación en caso de siniestros o situaciones de emergencia
que puedan
producirse durante la vida del edificio.
Fernández
no vive en España sino en Argentina y como aquí no son ley
estas
leyes se le
recomienda transformarse en legislador.
¿Cómo
hacerlo?
No es tan difícil.
Se trata simplemente de utilizar el artículo 1197 del Código
Civil
que establece
que:
“Las convenciones
hechas en los contratos forman para las partes una regla a la
cual deben
someterse como a la ley misma”.
(*) Abogado
especializado en Arquitectura e Ingeniería Legal
Socio Titular
del Estudio Butlow & Bustos
BUTLOW &
BUSTOS Abogados
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